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【メディア掲載】AERA dot.特大特集『首都圏マンションが高すぎる』にて当オフィス栗原の解説記事が公開されました

  • 執筆者の写真: 栗原　正明（CFP）
    栗原　正明（CFP）
  • 9 時間前
  • 読了時間: 6分

この度、朝日新聞出版のニュースサイト「AERA dot.」のWEB連動特大特集『首都圏マンションが高すぎる』において、当オフィス栗原正明（CFP®認定者）の取材・解説記事が掲載されました。

昨昨今の首都圏マンション価格の異次元の高騰や、本格的な金利上昇フェーズへの移行を背景に、いま生活者が直面している「住宅ローンと家計のリアルなリスク」について、前・後編の2回にわたり独立系FPの視点から本音でお話しさせていただきました。

当オフィスへのご相談でも、以前は「どこを買おうか」という前向きな相談が多かったのですが、現在は「そもそも今の価格で我が家は買えるのか」という切実なご相談が全体の約8割を占めています。

本コラムでは、AERA dot.の取材の中でお伝えした核心部分を、さらに一歩踏み込んで解説いたします。


1. 世帯年収2,000万円超のパワーカップルを襲う「ペアローン婚」と中古マンションの罠

現在の都心の不動産市場を牽引しているのは、間違いなく「パワーカップル」と呼ばれる高収入の共働き世帯です。現在、東京でマンション購入を現実的に考えられる水準は、「夫婦合わせた世帯年収が1,300万〜2,000万円から」がスタートラインとなっています。

単独では到底手が届かない1億円超の物件であっても、夫婦2人で「ペアローン」を組んで融資枠を2倍に広げて購入（ペアローン婚）に踏み切るケースや、新築を諦めて高額な「中古マンション」市場へ流入するケースが急増しています。

住宅ローン控除を夫婦それぞれで使えるといった「光」の側面が強調されがちですが、そこには非常に重い「影」のリスクが潜んでいます。 ペアローンとは、「夫婦2人が、お互いの現在の健康状態と高い収入を、これから35年〜40年間にわたって一歩も立ち止まらずに維持し続けること」を前提とした、非常にスリリングな契約です。

もし将来、どちらかが病気や育児等で収入が落ちたとしても、銀行への返済は容赦なく2人分の満額が続きます。また、万が一「離婚」という人生の転機を迎えた際、1つの不動産に連帯して巨額の借金を背負っているペアローンは、財産分与や売却の現場で身動きがとれなくなる最大のリスクとなります。

さらに、中古マンション特有のリスクとして「修繕積立金」の存在があります。契約書に明記されている将来的な増額スケジュールを見落としたまま購入し、10年後に毎月の住居費負担が数万円単位で跳ね上がり、家計が破綻寸前に追い込まれるケースは珍しくありません。


2. 家賃25万円の「賃貸」か、9,000万円の「持ち家」か：家計の安全圏の真実

「銀行から9,000万円のローンの満額承認が下りたから、この家を買っても大丈夫」 もしそのようにお考えであれば、今すぐその認識を改める必要があります。

住宅ローンの審査において、銀行は手取り収入の35％程度までの返済を認めるケースが少なくありません。しかし、ファイナンシャルプランナー（FP）として家計の安全圏とみなす返済率は、「手取りの25％」が絶対的な上限です。この10ポイントの差が、将来の家計を窒息させる原因になります。

不動産会社や売主側のFPは、物件を売るために「審査を通す方向」でのシミュレーションしか提示してくれません。「銀行が住宅資金を貸してくれること」と、「その返済があなたの家計にとって無理がないか」は全くの別問題なのです。

家賃25万円の賃貸生活を送れる経済力があるご家庭であっても、一歩間違えれば9,000万円の持ち家という巨額の固定債務に家計が乗っ取られてしまいます。

特に30代・40代の住宅購入において、絶対に切り離して考えられないのが「教育費」です。中学受験をすれば子ども1人につき数百万円、大学院進学等を見据えれば、教育費の負担はさらに巨額になります。 住宅購入費と教育費は、どちらかを優先するのではなく「両方を同時に準備する」という全体最適の視点が不可欠です。


3. 狂乱の不動産市場で、なぜ独立系FPが「頭金1,000万円」の確保を絶対に勧めるのか

さらに生活者を追い詰めているのが、現在の金利上昇トレンドです。 これまでの「超・低金利時代」の感覚のままフルローンを組むのは極めて危険です。今後、変動金利が上がっていった場合、毎月の返済額は当初の想定を遥かに超えて跳ね上がる可能性があります。

ここでよくお客様からご相談されるのが、「YouTubeなどで『頭金を入れるのは損！住宅ローン控除があるから最初はフルローンで借りて、13年の控除期間が終わってから一気に繰り上げ返済した方が節税効果が高い』と聞いたのですが……」というお話です。

実は、この情報には大きな盲点があり、現在の都心マンション市場においては致命的な計算違い（ミスマッチ）を引き起こしています。


⚠️ 住宅ローン控除の「13年後」に潜む計算の罠

確かに超低金利で新築物件を安く買えた時代ならその戦略も一理ありましたが、現在の「東京で1億円超の中古マンション」を検討する局面では、以下のファクトを無視できません。


  • 中古マンションの控除上限は「良くて3,000万円」 現在の税制において、中古マンションの住宅ローン控除の借入限度額（上限）は、省エネ基準等に適合していても最大3,000万円（一般中古なら2,000万円）程度に制限されます。


  • 13年後も、ローン残高はそう簡単に3,000万円まで減らない 1億円近い物件に対して35年〜40年の超長期ローンをフルで組んだ場合、当初の借入額があまりにも巨額なため、最初の13年間が経過した時点でも、ローンの残高は3,000万円を遥かに上回っているケースがほとんどです。「控除の恩恵を最大化するために手元に現金を残す」というロジック自体が、シミュレーションの段階で破綻していることが多いのです。


さらに、現在は金利が確実に上昇傾向にあります。「13年間手元で寝かせておく現金の運用益や節税額」と、「利上げによって日々膨らんでいく利息負担」を天秤にかけたとき、明らかに後者のリスクが勝る局面に入っています。だからこそ、最初から少しでも頭金を入れて借入総額そのものを小さく抑える方向にシフトしていくのが、今の時代の賢明な防衛策なのです。

「借りられる限界まで借りて、手元の現金はすべて新NISA等の運用に回す」という流行の戦略は、あくまで万全の現預金バッファ（盾）があり、かつ13年後のキャッシュフローを冷徹に計算し尽くして初めて成り立つものです。

住宅ローン控除は、「13年後のローン残高が実際にいくらになっているか」を事前にしっかりと計算した上で、どう利用するかを決めるべきです。 私がこの狂乱のバブル市場において、頑なに「頭金1,000万円の確保」（あるいはそれと同等以上の現預金バッファを手元に残すこと）を推奨する理由は、まさにここにあります。その家計の健全性と貯蓄力、そして長期シミュレーションの裏付けがあって初めて、今後の利上げ局面や人生の予期せぬ転機における本当の「盾」となります。


当オフィスからのメッセージ：人生を豊かにするための「住宅相談」を

住宅購入は、人生で最も大きなお買い物のひとつです。だからこそ、不動産会社や銀行の「大丈夫」という言葉を鵜呑みにせず、お客様の人生に100%味方するプロのセカンドオピニオンを取り入れていただきたいと願っています。

当オフィスは、金融商品を一切販売しない「完全中立な独立系FP」です。 家を売るためのシミュレーションではなく、お客様が一生お金に困らず、理想の人生を歩むための「本音のライフプランニング」をご提示いたします。

マイホーム購入の前で少しでも不安を抱えられている方は、ぜひお気軽に当オフィスまでご相談ください。


▼今回取材協力いたしました「AERA dot.」特集トップページはこちら https://dot.asahi.com/feature/okusyon26

（※実際の個別記事の公開後は、以下にそれぞれの直接リンクを設置いたします）

 
 
 

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